一、小产权房的定义
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，这类房屋并未办理相关的法律证件，也未缴纳土地出让金等费用。与国家房管部门颁发的产权证不同，小产权房的产权证是由乡政府或村委会颁发的，因此也被称为“乡产权房”。需要注意的是，“小产权房”并不是法律上的正式概念，而是人们在社会实践中形成的一种通俗称谓。由于缺乏国家的法律保障，购房合同在国土房管局也不会得到备案，这使得小产权房的交易风险较大。
二、小产权房的交易流程
进行小产权房交易时，买卖双方需要遵循一定的流程，以确保交易的顺利进行。首先，买卖双方应约定时间实地考察房屋，并初步洽谈价格、付款方式及交房日期等事项。接下来，买卖双方需携带房产证原件或按揭合同原件前往档案大厦的国土部门查档，以确认房屋的合法性。
在确认无误后，交易双方可以就房屋价格、定金、首期款等内容进行进一步协商，并签订合同。为了确保交易的合法性，卖方需与担保公司一同前往公证处进行公证，并委托担保公司办理相关事务。资金监管及贷款申请是交易的重要环节，买方需将首期款支付至银行的资金监管账号，并与担保公司一起签订资金监管协议及相关文件，向银行提出贷款申请。银行审核通过后，将出具贷款承诺书给买方，整个过程大约需要7到8个工作日。
三、赎楼与过户手续
在完成贷款申请后，买方需支付担保费用，担保公司将向原贷款银行申请赎楼，并出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续。随后，买方与担保公司需前往房地产产权登记中心办理过户手续，递交房产过户申请后，担保公司将领取回执。完成过户后，买方需与担保公司到相关部门缴费，并领取新的房产证。此时，担保公司会带着房产证同银行在产权登记中心进行抵押登记，银行将首期款支付给卖方。新房产证抵押登记后，银行会将扣除赎楼贷款后的贷款支付给卖方，整个过程大约需要10个工作日。
四、小产权房交易的注意事项
在进行小产权房交易时，购房者需特别注意以下几点。首先，根据建委的购房风险提示，使用权、乡产权和小产权的房屋均无产权保障，不具备房屋所有、转让和处分等权利，且无法办理房屋产权过户手续。其次，小产权房如“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会颁发的产权证，因此无法像大产权房一样进行抵押或流转。此外，购买小产权房时，购房者通常无法申请贷款，只能选择一次性或分期付款，这无形中增加了购房者的资金压力和风险。
最后，若遇到拆迁，小产权房将被视为违章建筑，业主将无法获得拆迁补偿。即使有补偿，补偿款也会先支付给产权拥有者，之后再按购房协议补偿给每位小产权房业主。如果没有协议，或者产权拥有者不诚信，小产权房业主的利益将得不到保障。
交易流程小产权房