一、商品房售房返租怎么操作
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业不得以售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。然而，在一、二、三线城市，售后返租的模式虽然在法律上被禁止，但实际上从未被真正禁止。
开发商对商铺的返租承诺虽然有合同约束，但在实际返租操作中，可能会因为公司内部变动、重组、破产等风险而发生纠纷。开发商无法保证完全履约的情况下承诺返租出售，实际上是对消费者的欺诈行为。
二、预售商品房可以再次进行转让吗
预售商品房再转让的前提条件是，预售商品房的双方当事人经有关主管部门办理了续后手续，并在预售商品房尚未实际交付前将其转让给他人并办理了转让手续。转让预售商品房需要按照以下程序进行：
1.签订转让合同：转让方与受让方需签订转让合同，合同中应包括转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、双方的权利和义务等内容。
2.办理预售转让登记：转让双方持预售契约、转让合同及相关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记，经审核并符合规定的，办理转让手续。
3.缴纳印花税：交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税，转让方所持有的预售契约正本移交给受让人。
三、购买预售的商品房有哪些要注意
在购买预售商品房时，需要注意以下几点：
1.国有土地使用证：证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，购房者应确保房地产商具有合法的土地使用权。
2.建设用地规划许可证：确保土地利用符合城市规划，购房者应确保房地产商具有合法的建设用地规划许可证。
3.建设工程规划许可证：确认建设活动的合法地位，购房者应确保房地产商具有合法的建设工程规划许可证。
4.建设工程施工许可证：是建筑施工单位符合施工条件、允许开工的批准文件，购房者应确保房地产商具有合法的建设工程施工许可证。
5.商品房销售（预售）许可证：是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，购房者应确保购买的商品房具有合法的销售许可证。
以上是关于商品房售房返租操作的相关介绍，建议购房者了解具体的操作流程，并按照相关制度和政策进行操作。如有疑问，建议咨询专业律师。
商品房注意事项