一、小产权房的定义与特征
小产权房并不具备法律意义上的完整产权，其主要是指在集体土地上，由村集体组织或开发商以新农村建设名义所建的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。由于小产权房的特殊性质，购房者在考虑购买时需谨慎，了解其法律地位及相关规定。小产权房的买卖在法律上存在一定的风险，尤其是涉及到非集体经济组织成员的交易时，可能会面临法律的限制。
二、小产权房买卖的法律效力
合法的小产权房是指拥有宅基地使用权证，并取得规划许可、施工许可证及房屋产权证的房屋。根据相关法律规定，这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间进行转让。然而，向集体经济组织成员之外的人员出售小产权房的行为，虽然《土地管理法》等法规对此有禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，因此不能以此完全否定小产权房屋买卖合同的效力。在实际司法实践中，合法的小产权房买卖合同通常会被认定为有效，体现了当事人意思自治的原则。
三、购买小产权房的注意事项
在购买小产权房时，购房者需要关注多个方面，以确保交易的合法性和安全性。首先，需确认开发主体是否合法，只有具备合法开发土地资格的主体才能进行房屋建设。其次，购房者应查看是否取得国有土地使用证，确保土地性质的合法转变。此外，购房者还需确认该项目是否符合城市规划，是否取得建筑工程施工许可证，以及是否拥有商品房销（预）售许可证。这些证件的齐全与否直接关系到购房者的权益保障。
如果购房者不慎购买了违法的小产权房，可能会面临严重后果。通常情况下，行政部门会对该房屋是否为“违章建筑”进行认定，如果被认定为违章建筑，则相关买卖合同将被视为无效。在这种情况下，购房者有权要求卖方返还购房款，并在卖方存在缔约过失的情况下，要求相应的赔偿。因此，购房者在进行小产权房交易时，务必谨慎行事，确保自身权益不受侵害。
小产权房买卖风险