一、首套房和二套房的区别
首套房和二套房的区别主要体现在首付比例和贷款利率上。在不限购、限贷的城市中，首套房的商业贷款首付比例为20%，而二套房的商业贷款首付比例为30%。此外，二套房的贷款利率通常较首套房更高。
二、不限购城市二套房认定标准
在不限购城市，二套房的认定标准包括以下情况：
1. 贷款购买过一套房，但贷款已结清，再贷款买房算首套房；若贷款未结清，算二套房。
2. 个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
3. 夫妻双方其中一方婚前购房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算二套房以上。
4. 准备结婚但还未领取结婚证的两个人，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，算二套房。
三、不限购城市首套房认定标准
在不限购城市，首套房的认定标准包括以下情况：
1. 贷款购买过一套房，但已经还清贷款，再贷款买房算首套房。
2. 贷款购买过一套房后卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房算首套房。
3. 全款购买过一套房，贷款买房算首套房。
4. 全款购买过一套房后卖掉，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房算首套房。
5. 个人名下有两套房，但贷款全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，再贷款时算首套房。
6. 个人名下有两套房，但贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房算首套房。
7. 夫妻双方其中一方婚前购房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款。婚后，两人以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8. 夫妻双方其中一方婚前有房，但无贷款记录；另一方婚前有贷款记录，但名下无房产。婚后买房申请贷款算首套房。
以上就是关于首套房和二套房的区别及两者的认定标准。购房者在购买房屋前，应了解自己是否符合首套房的购房条件，以享受相关优惠政策。
二套房首套房