土地出让金是按照建筑面积来算的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地出让金的计算方式如下：
一、土地出让金的计算方式
1. 实际成交价不低于基准地价平均标准的，按成交价的40%计算出让金。
2. 实际成交价低于基准地价平均标准的，按全部地价的40%计算出让金。
3. 转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算出让金。
如果土地使用权受让人对土地出让金的数额有异议，可以委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
需要注意的是，划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%。在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
二、土地使用权转让的办理流程
1. 申请交易：转让和受让双方提出转让申请，同时提交相关资料，包括转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明、委托书、身份证明等。
2. 批准：承办人对资料和宗地情况进行审查核实，并进行现场勘察。核对无误后，填写转让审批表，报中心及局领导审查批准。
3. 签订转让合同：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权转让应当签订转让合同，并且转让合同应采用书面形式。
4. 公证：转让合同应经过公证。
5. 变更登记：办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。经办人根据出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。
三、土地出让金的返还方式
1. 政府主导拆迁：出让金返还用于建设购买安置回迁房。
2. 政府主导拆迁：出让金返还用于拆迁补偿。
3. 政府主导拆迁：土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
4. 土地出让金返还用于建设公共配套设施，如学校、医院、幼儿园、体育场馆等。
5. 政府将土地出让金返还给其他关联企业或个人。
6. 政府主导拆迁：土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。
通过以上方式计算的土地出让金和返还方式，既保证了土地使用权受让人的权益，也促进了土地资源的合理利用和社会公共设施的建设。
土地出让金