城中村和棚户区是城市中常见的两种住房形式，它们在生活水平、土地性质和改造方式等方面存在一些明显的区别。
一、生活水平不同
城中村位于都市化地区，实际地价较高，为了提高房地收入，当地户籍居民建造的出租屋往往是高度密集的简易楼，楼高多层。而棚户区由于实际地价低，当地户籍居民投资少，出租屋更为简陋，楼房很少，常常就是棚户，形成了一条“棚户地带”。相比之下，棚户区的租户居住条件更差。
二、土地性质不同
城中村属于城市中的农村，其土地性质属于集体土地。而棚户区一般为国有土地。
三、改造区别
城中村改造的房屋多建在农民集体土地上，产权证由乡政府或村政府颁发，被称为“乡产权”或“小产权”。而棚户区改造的房子产权一般为大产权，国家会发放土地使用证和预售许可证，购房合同也将会得到国土房管局的备案。外来居民购买棚户区改造的房子不用担心产权问题，可以领到大红本，日后房子也可以进行买卖和转让。
城中村的问题
城中村存在一些问题，首先是人口杂乱，人员结构混乱，治安问题突出。其次，城市规划滞后，违法、违章建筑频繁出现，房屋高密度导致采光、通风和居住环境差。此外，基础设施不完善，排水、排污困难，垃圾成灾和消防隐患等问题也存在。
城中村和棚户区在生活水平、土地性质和改造方式等方面存在明显的差异。城中村的问题需要得到解决，以改善居住环境和提升居民生活质量。