一、商品房买卖合同和预售合同的区别
商品房买卖合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买卖人，买卖人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。
从交易对象来看，商品房买卖合同是已竣工的房屋的买卖合同，而预售合同是正在建设中的房屋的买卖合同。
从支付方式来看，商品房买卖合同是买卖人一次性支付房价款，而预售合同是承购人支付定金或者房价款。
从合同签订时间来看，商品房买卖合同是在房屋竣工后签订，而预售合同是在房屋建设中签订。
二、商品房预售合同的效力认定
1、未取得商品房预售许可证的预售合同无效。
2、预售合同中的说明和允诺具有合同效力，即使是销售广告和宣传资料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分。
3、如果未订立合同前的定金因一方当事人原因未订立合同，按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定，应返还定金。
4、符合商品房买卖合同主要内容并已收受房款的预购协议，认定为有效的房屋买卖合同。
5、未办理备案登记不影响合同的有效性，但当事人约定备案登记为生效条件的，按约定执行。
6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。
7、如果出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致合同目的无法实现，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
商品房买卖合同和预售合同在交易对象、支付方式和签订时间等方面存在区别。对于商品房预售合同的效力认定，需要注意取得预售许可证、合同中的说明和允诺具有合同效力等要素。同时，恶意串通和未告知低押等行为都会影响合同的有效性。
商品房买卖合同预售合同