一、借款人年龄和贷款期限
根据工商银行的规定，二手房贷款要求借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。年龄越小，贷款期限越长，年龄越大，贷款期限较短。如果有两个以上共同借款人，可以按照年龄较小的一方确定贷款期限。
二、房龄和贷款年限
根据中国银行的规定，二手房贷款要求房龄加贷款年限之和不超过30年。房龄较新的房产更容易申请贷款且贷款年限较长。由于老房子建造时间久远，银行在贷款时风险相对较大，因此对超过20年房龄的二手房会更加谨慎。
三、土地使用年限和贷款年限
土地使用年限也会影响二手房贷款年限。例如，工商银行规定贷款年限不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。购房者需要注意，土地使用年限并不等于房龄，前者是从开发商拿地时开始计算，后者是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。
四、借款人的经济实力
借款人的经济实力也是决定贷款年限的因素之一。银行会根据借款人的工作收入、稳定程度、储蓄存款等方面来判断。对于刚需自住型的购房者，建议贷款期限为15~20年，这样支付的利息总额较为合理，生活水准不会受到太大影响。对于自住兼投资的购房者，如果有其他投资渠道且回报大于房贷利息，可以选择较长的贷款时间，否则建议尽量缩短期限。
购房者在选择二手房贷款年限时，需要综合考虑借款人年龄、房龄、土地使用年限和经济实力等因素。合理选择贷款年限可以减轻负担，确保还款能力。建议购房者在贷款前咨询贷款银行，了解其具体规定，避免出现不必要的麻烦。
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