一、商业贷款购买二套房的政策规定
根据政策规定，在房贷未还清的情况下申请商业贷款购买二套房，被视为二套房贷款，首付和利率都会比首套房要高。具体来说，购买二套房的首付比例为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。
二、公积金贷款购买二套房的政策规定
一般情况下，在房贷未还清的情况下申请公积金贷款购买二套房是不被允许的。根据政策规定，购买二套普通自住房的家庭，二套房最低首付比例为20%；而对已经拥有一套住房并且已结清相应购买房屋贷款的家庭，为改善二套房居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买二套自住房，二套房最低首付款比例为30%。
三、二套房贷款的规定
1. 首付比例和利率：对贷款购买第二套自住房的家庭，二套房首付款比例不低于70%，二套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍。根据当地政府的要求，银行可以在国家统一信贷政策的基础上，提高二套自住房贷款的首付款比例和利率。
2. 契税规定：根据二套房的面积和价格，契税有不同的计算方式。如果二套房面积小于90平米，买方首套房子契税为二套房买卖评估价格的1%；如果二套房面积大于90平米小于144平米，买方首套房子契税为二套房买卖评估价格的1.5%；如果二套房价格高于该区的市场指导价格，且面积大于或等于144平米，买方不是首套二套房产契税或二套以上房产契税为二套房的评估价格的3%。
四、银行对二套房借款人的认定标准
银行在审批二套房贷款时，会根据以下标准来认定借款人是否符合二套房贷款的条件：
1. 首次申请购买住房的情况：如果在拟购房所在地的二套房登记信息系统中已经登记有一套及以上成套住房，被视为二套房借款人首次申请利用贷款购买住房；
2. 已经购买过一套及以上住房的情况：如果已经利用贷款购买过一套及以上住房，并且又申请二套房贷款购买住房；
3. 调查认定：银行会通过查询征信记录、面测、面谈等方式进行调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房；
4. 非本地居民的情况：对于能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民申请二套房贷款，银行会执行差别化住房信贷政策。
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