一、商住公寓的土地性质
商住公寓是商业性用地的土地性质，规划部门将其用于建设商业用房屋，并出让后使用年限为40年。商住公寓既可以作为住宅使用，也可以作为注册地，用于工商登记注册公司或办事机构。
二、商住公寓与普通住宅的差异
1. 贷款政策不同：购买住宅的首套房可以享受利率优惠，并且可以使用公积金贷款；而购买商住公寓则需要支付50%的首付款，且不能使用公积金贷款，贷款期限也较短。
2. 落户学位不同：符合条件的住宅购房者可以落户，并享受学位政策；而商住公寓购房者不能落户，也无法享受学位政策。
3. 土地使用权年限不同：住宅的土地使用权年限为70年，而商住公寓的土地使用权年限根据用地性质划分，一般为40年。
4. 二手交易税费不同：购买住宅需要支付1%-3%的契税，主要交易税包括营业税和个人所得税；而购买商住公寓需要支付3%的契税，主要交易税包括营业税、个人所得税和土地增值税。
5. 生活成本不同：商住公寓的水电费等生活成本通常较普通住宅要高，因为公寓属于商业用途，水电费按照商户交费标准计算。
三、商住公寓的优缺点
商住公寓的优点是可以同时作为住宅和注册地使用，具有较高的灵活性；但缺点是贷款政策相对严格，首付款较高，且不能使用公积金贷款，同时也无法享受落户和学位政策。
商住公寓作为商业性用地的土地性质，具有一定的优势和限制。购买商住公寓需要根据自身需求和财务状况进行综合考虑，同时也要了解相关政策和费用差异，以做出明智的决策。
公寓土地性质商住