自然资源部的最新通知意味着专项债券可以重新用于土地储备，特别是收购存量闲置土地。这一政策的重启对于解决地方政府在土地收购中面临的资金问题，以及提升政府收购土地的积极性有重要作用。政策的落地不仅可以改善土地供求关系，增加地方土地出让收入，还能为企业提供资金流动性，帮助房地产市场逐步稳定。
然而，地方政府在执行过程中仍需面对诸多挑战。首先，盘活存量土地的积极性不足，多数政府不愿新增债务；其次，跨区换地涉及财政主体复杂，难以协调；再者，企业和政府在土地回收价格上存在分歧，尤其是按市场价回购时，企业积极性不高。此外，土地类型调规限制多，需补交地价，以及退换地需要征求已售产权人意见，这些都增加了操作难度。
中指提出了应对方案，建议企业根据地块实际情况提出方案，地方政府以需求增量为原则审核并申请专项债，以提高收购效率。城市选择方面，优先核心城市，这些地区未来市场发展空间大，利用专项债收回的土地可通过调规产生增量价值。鼓励对民企的支持，增加民企项目收购比例，形成有效供给。对于收购价格，文件明确以评估价和企业土地成本择低，并适当下调，土地出让时起始价可作为重要参考。
这次专项债重启政策无疑为地方政府盘活存量土地提供了新的契机。政策的目标明确，但实施过程中仍需克服多重挑战。地方政府需要在政策落地过程中细化操作细节，特别是在如何兼顾企业利益、合理调整土地调规、以及有效协调跨区利益等方面下功夫。同时，地方政府积极性需进一步提升，特别是在新增债务与财政压力之间找到平衡点。对于房地产企业而言，政策的落实不仅能改善资金状况，也有助于优化土储结构。然而，要想实现政策初衷，企业也需要配合政府，积极提出可行性方案。总体而言，专项债的重启为房地产市场注入了新的活力，但也需要各方共同努力，才能真正发挥政策效应。未来，随着细节问题的逐步解决，政策的综合效应将逐渐显现，期待它能为房地产市场的复苏带来新的希望。