一、施工单位保修期规定
根据《建设工程质量管理条例》，施工单位向房地产开发单位履行保修义务自竣工验收合格之日起计算。施工单位在竣工验收报告中应向房地产开发单位出具质量保修书，明确保修范围、保修期限和保修责任。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。施工单位应在保修范围和保修期限内履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
二、房地产开发企业保修期规定
根据《住宅质量保证书》，房地产开发企业对购房者承担保修责任自住宅交付用户使用之日起计算。房地产开发企业应按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应包括工程质量监督部门核验的质量等级、地基基础和主体结构的保修责任、各部位、部件的保修内容与保修期限等。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不得低于规定的最低保修期限。
三、保修期计算方法
根据《商品房销售管理办法》第三十三条，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《住宅质量保证书》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《住宅质量保证书》中确定的最低保修期限。存续期是指建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。例如，屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起；住宅质量保证书中确定的保修期为3年，自交付之日起计算。如果某商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则开发商向业主的承诺的质量保修期不得低于4年（保修期5年-竣工交付时间差1年=存续期4年）。但若竣工3年后交付使用（保修期5年-竣工交付时间差3年=存续期2年，存续期2年<最低保修期3年，按最低保修期3年算），开发商向业主的质量保修期不能低于3年。
四、责任分工
根据最新规定，施工单位负责建设工程的保修期，房地产开发企业负责商品住宅的保修期。施工单位应履行保修义务，并对质量问题造成的损失承担赔偿责任。房地产开发企业应按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。在保修期内，购房者如发现房屋质量问题，可以向施工单位或房地产开发企业报修，要求其履行保修义务。
根据最新规定，房屋保修期的计算和责任分工更加明确。施工单位应在竣工验收报告中明确保修范围、保修期限和保修责任，履行保修义务并承担赔偿责任。房地产开发企业应在《住宅质量保证书》中承担保修责任。购房者在保修期内如发现质量问题，可向相关责任方报修。这些规定的出台，有助于保障购房者的权益，促进房地产市场的健康发展。
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