一、物业用房是否计入公摊面积
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，物业用房属于公共建筑空间，应计入公摊面积。公摊面积是指分摊的共有建筑面积，包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所等公共空间，以及为建筑服务的专用设备用房。此外，套与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙的一半面积也计入公摊面积。
二、物业管理用房面积的规定
根据我国相关政策规定，建设单位应按照总建筑面积一定比例配置物业管理用房。具体标准如下：
- 总建筑面积2万平方以下的，管理用房面积不得低于80平方；
- 总建筑面积2万到20万平方的部分，按照0.4%的比例配置；
- 总建筑面积20万到30万平方的部分，按照0.3%的比例配置；
- 总建筑面积30万平方以上的部分，按照0.2%的比例配置。
不同地方的物业管理用房面积标准可能有所不同，具体以当地的物业管理实施办法为准。例如，上海规定物业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%配置，且面积不得少于100平方；重庆规定物业服务用房应按照房屋总建筑面积的0.3%配置，且面积不得少于50平方；长沙规定建设单位应按照不低于建设总建筑面积的0.3-0.5%的比例配建物业管理用房。
三、物业管理用房的作用和所有权
物业管理用房是属于全体业主所有的，主要用于物业服务企业办公、存放工具材料，以及业委会办公等。物业管理用房必须具备采光通风、水电基本设施，并且不能低于一定面积要求。物业管理用房的配置是为了提供良好的物业管理服务，确保小区的正常运营和维护。
物业用房是计入公摊面积的，根据相关规定和标准，建设单位应按照一定比例配置物业管理用房。物业管理用房的所有权归属于全体业主，它的作用是为物业服务企业和业委会提供办公和存放空间，以保障小区的良好管理和运营。
物业公摊面积用房