房屋漏水问题是许多业主面临的困扰，处理这类纠纷需要明确责任归属和合理的解决方法。下面将从不同角度进行分析和讨论。
一、责任归属
首先，需要查明此管理职责归属给谁。公共设施应由物业负责，费用从维修基金中支付。非公共设施则要根据属于专有部分还是共有部分来确定。如果各方有约定，应按照约定执行；如果没有约定，专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归属有争议。
防水层如果作为共有设施，一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，主要体现在费用承担上。
二、开发商的责任
在保修期内，如果漏水不是人为原因造成的，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程和有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年。
三、公平责任
对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错的情况下，如因防水层自然老化导致漏水，维修费用按照民法通则第132条的规定，根据实际情况由当事人分担，一般为一人一半。
四、物业的责任
物业通常不是漏水的直接原因，但如果物业在管理中疏于职责或未及时处理问题，导致损失扩大或出现更严重的问题，物业要承担相应责任。例如，物业应定期检查和清理管道，如果未做到，可以追究物业的责任；又如，如果楼上违法装修，物业未制止，可以要求物业赔偿损失。
五、房屋漏水原因
房屋漏水的原因多种多样，包括开发商建房时质量问题、楼上住户装修、楼下住户装修损害、防水材料老化和楼板结构问题等。有时漏水是由于房屋使用久远导致防水材料自然老化，有时是由于楼板结构问题造成的。
此外，通管道也可能导致房屋漏水，因为每一层楼都要接上管道，如果管道与楼板接触处没有充分地合闭，也会导致房顶漏水。
处理房屋漏水纠纷需要明确责任归属和合理解决方法。各方应根据具体情况，按照相关法律法规和约定来处理纠纷，以维护自身权益。
房屋纠纷