一、住宅公摊面积的分摊原则
根据相关规定，住宅公摊面积的分摊原则主要包括以下几点：
1. 分摊以幢为单位：公用建筑面积的分摊范围是本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2. 整幢商品房服务的公用建筑面积分摊：为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；而为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。
3. 不划分具体部位：公摊面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
二、公摊面积的计算方法
公摊面积的计算公式为：公摊面积=商品房的建筑面积-套内建筑面积。而公摊面积的分摊系数的计算公式为：分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和-各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。常见的公摊系数根据不同类型的住宅有所差异，一般为无电梯多层住宅10%~15%，小高层15%~23%，高层20%~28%。而低密度容积率在1%及以下的住宅公摊系数常见3%左右。
三、不同房产的公摊面积比例
1. 别墅住宅：别墅类的公摊率为1-8%。一般来说，独立别墅是没有公摊面积的，但联体的别墅则有较少的公摊面积。
2. 多层住宅：多层住宅的公摊率为7-12%。参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2、楼梯和楼梯间，以及为住户提供服务的物管用房，如热交换站、水泵房、配电室等，这些一般占到房屋建筑面积的13%到18%。
3. 高层住宅：高层住宅的公摊率较高，一般为14-24%。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，且楼梯高度较高。
住宅公摊面积的分摊原则是以幢为单位，根据不同类型的住宅和公用建筑面积的服务范围进行分摊。公摊面积的计算方法是减去套内建筑面积，然后根据分摊系数进行计算。不同类型的房产有不同的公摊面积比例，如别墅住宅、多层住宅和高层住宅。了解这些分摊原则和计算方法，对购房者在购买住宅时有一定的参考价值。
住宅公摊面积分摊