首套房和二套房是购房者在购买房屋时常遇到的概念，两者在首付比例、贷款难度和利率等方面存在一定的差异。同时，根据不同的情况，银行对首套房和二套房的认定标准也有所不同。
一、首套房与二套房的区别
1. 首付比例不同：在一些不限购、限贷的城市中，购买首套房的商业贷款首付比例一般为20%，而二套房的商业贷款首付比例则为30%。
2. 贷款难度不同：通常情况下，二套房的贷款难度要比首套房大许多。特别是在银行资金紧张的时候，申请二套房的贷款是非常困难的。
3. 利率不同：目前各地的房贷利率不断上涨，二套房的利率上涨比例肯定是大于首套房的。因此，不同银行和城市的首套房和二套房贷款利率也有所不同。
二、首套房的认定标准
1. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房算首套。
2. 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房算首套。
3. 全款买过一套房，再贷款买房算首套。
4. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房算首套。
5. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套。
6. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房算首套。
7. 夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行可以根据借款人的偿付能力和信用状况等因素，灵活把握贷款利率和首付比例。
8. 夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款算首套。
三、二套房的认定标准
1. 贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房算二套。
2. 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房算二套。
3. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房不算二套。
4. 全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房算二套。
5. 当地暂不具备房屋登记系统查询条件的，银行会进行尽职调查，核实购房人已有一套住房的情况，再买房算二套。
通过以上介绍，我们可以更清楚地了解首套房和二套房的区别以及银行对其的认定标准。在购房过程中，购房者应根据自身情况选择适合自己的购房方式，同时要注意相关政策的变化，以便更好地规划自己的购房计划。
二套房首套房