2025年一季度，我国重点城市住房平均租金水平略有波动，但行业专业化、机构化、规模化程度持续提升。租金方面，一季度重点城市住房租赁需求在阶段性释放后逐步趋于稳定，住宅平均租金累计小幅下跌。政策方面，中央指导性政策主要从收储转租、财政支持等角度促进住房租赁市场发展，地方层面则围绕市场培育、加强监管、公积金支持等方面展开。企业方面，长租公寓企业开业规模和管理规模持续提升，其中央国企规模拓展增速更为突出。保租房REITs方面，一季度保租房REITs发行速度加快，汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT先后获批，住房租赁融资渠道进一步拓宽。
展望未来，面临“对等关税”等外部严峻环境，扩内需成为提振经济的第一要务，住房消费也将发挥其重要作用。2025年《政府工作报告》强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，核心城市在成交持续放量后价格有望逐步趋稳，住房租赁行业受益于需求刚性，租金价格也有望缓步止跌企稳。
50城住宅租赁价格指数走势
1.指数走势：一季度50城住宅平均租金累计下跌0.44％，“金三”成色不足
2025年一季度，重点城市住宅平均租金累计小幅下跌。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2025年一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.44％。分月度来看，1月临近春节，外来务工人员集中返乡，重点城市普通住宅平均租金小幅下跌0.4％；2月，在春节假期后“返城潮”带动下，重点城市住房租赁需求明显增加，普通住宅平均租金止跌企稳，环比微涨0.01％；3月，重点城市租房需求在阶段性释放后逐步趋于稳定，50城住宅平均租金为35.3元／平方米／月，环比微跌0.05％，同比下跌3.40％。
图：2021年7月至2025年3月50城住宅平均租金走势
2.城市租金：多数城市一季度住宅租金有所下跌，一线城市租金相对稳定
从租金水平来看，50城中超7成城市租金处于20-40元／平方米／月区间。具体来看，截至2025年3月，北京、深圳、上海租金水平继续稳居第一梯队，均超过80元／平方米／月；杭州、广州、三亚、厦门租金在40-60元／平方米／月之间；南京、珠海等36个城市租金在20-40元／平方米／月；南通、惠州等7个城市租金在20元／平方米／月以下。
表：2025年3月50城住宅租赁价格指数（元／平方米／月）
从一季度累计涨跌幅来看，44个重点城市租金下跌。具体来看，2025年一季度，哈尔滨、乌鲁木齐、深圳、兰州、东莞、上海租金累计上涨，涨幅均在0.6％以内；累计下跌城市中，温州跌幅最大，跌幅为2.45％；嘉兴、杭州等10个城市累计跌幅在1.0％-2.0％之间；长沙、重庆等18个城市累计跌幅在0.5％-1.0％之间；南昌、苏州等15个城市累计跌幅在0.5％以内。
分梯队来看，一季度一线城市租金相对平稳，二线及三四线代表城市租金均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2025年一季度，一线城市住宅平均租金与去年同期基本持平，租金走势相对平稳；二线城市累计下跌0.70％，跌幅较去年同期扩大0.23个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌0.46％，跌幅较去年同期收窄0.09个百分点。
3.租金收入比：50个重点城市租金收入比均较去年同期回落，租金负担有所下降
50城租金收入比均较去年同期下降。根据中指监测数据，2025年3月，50个重点城市租金收入比均值为16.6％，较去年同期下降1.3个百分点。具体城市来看，50城中，超8成城市租金收入比低于20％，租金负担较为合理；深圳、北京、三亚、上海等4个城市租金收入比仍在30％以上，居民租房压力较大。从变化趋势来看，2025年3月，50个城市的租金收入比均较2024年3月有所下降，其中北京、深圳、杭州、三亚等地均下降2个百分点以上。短期，随着住房租赁市场总体供应量加大，市场租金仍将延续稳中小幅调整态势，居民租金负担有望进一步减轻。
图：2025年3月50个重点城市租金收入比
注：租金收入比＝2025年3月城市住宅平均租金×人均住房建筑面积×12÷2024年城镇居民人均可支配收入，其中人均住房建筑面积按30平方米估算。
4.投资回报率：50城租金房价比持续小幅提升，住房租赁投资回报率不断改善
50城租金房价比平均水平已高于部分固定收益类产品。根据中指监测数据，2025年3月，50个重点城市租金房价比均值为2.15％，已高于5年期定期存款利率（1.55％）和10年期国债收益率（3月末为1.8209％）。具体城市来看，厦门、深圳、北京等热点一二线城市由于房价较高，目前租金房价比均在1.5％以下；超六成城市租金房价比处1.5％-2.5％之间；贵阳、哈尔滨、长沙、沈阳等城市租金房价比较高，其中贵阳、哈尔滨等地已超3％。
图：2025年3月50个重点城市租金房价比
注：租金房价比＝2025年3月城市住宅平均租金×12÷2025年3月城市二手住宅均价。
近来重点城市租金收入比持续回升，住房租赁资产投资价值逐步显现。近年来，住房租赁行业受益于需求刚性及行业整体规范化、品质化的提升，租金平均水平调整幅度与房价相比较为平缓，重点城市租金房价比普遍小幅回升。根据中指监测数据，2025年3月，50城租金房价比均值较去年同期提升0.09个百分点，较2023年初低点提高0.17个百分点。随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性继续增强，住房租赁资产投资价值逐步显现。
图：2021年9月至2025年3月50城平均租金房价比走势
一季度住房租赁政策总结
近年来，我国“租购并举”住房制度建设持续深化，“购＋租”、“市场＋保障”的住房体系加快完善，住房租赁市场进入存量优化与增量提质并行的新阶段。2025年一季度，中央指导性政策主要从收储转租、财政支持等角度促进住房租赁市场发展，地方层面则围绕市场培育、加强监管、公积金支持等方面展开。
1.中央政策：推进收购存量商品房，给予地方政府更大自主权
2024年末中央经济工作会议提出“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房”，为2025年政策奠定基调。今年3月《政府工作报告》进一步明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围”。4月李强总理在北京调研人才公寓时再次强调“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。”接下来，政策有望继续打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途等，加快推进各地收储工作。存量盘活商品房有助于拓宽保租房筹集渠道，随着各项政策加快落实，也为企业带来发展机遇。
从各部委政策方向来看，收储转租方面，2月央行发布《2024年第四季度中国货币政策执行报告》，其中提到“着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。”3月，中共住建部党组学习（扩大）会议上也再次提出“加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。”
金融支持方面，各部委继续明确支持基础设施REITs市场发展。1月发改委强调“更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容。”2月证监会主席吴清发表《充分发挥资本市场功能更好服务新型工业化》一文，提到“持续推进基础设施不动产信托投资基金（简称REITs）常态化发行。”3月交易商协会发布关于《银行间债券市场进一步支持民营企业高质量发展行动方案》的通知，提出“推动银行间多层次REITs市场发展和供应链票据资产支持证券扩面增量，通过证券化方式盘活民营存量资产。”
财政支持方面，专项债支持收储有望加快落地。2025年1月财政部指出“专项债支持收购存量商品房用作保障性住房的政策，正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排。”3月财政部发布《2024年中国财政政策执行情况报告》，明确“推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。”预计今年相关政策将加快落实推进，这将有助于政府拓宽收储资金渠道，也为企业带来发展机遇。
表：2025年一季度中央及各部委出台的住房租赁重点政策汇总
2.地方政策：重视培育住房租赁市场，多措并举保障租房需求
表：2025年一季度各地出台的住房租赁重点政策分类汇总（不完全统计）
供给侧：强化培育力度，支持收储转租，健全住房租赁行业规范化管理体系
重视培育住房租赁市场，加强保障性住房建设。2025年一季度，各地“两会”相继召开，从相关提法来看，多地继续强调坚持租购并举，完善“保障＋市场”的住房供应体系。陕西省、山东省、河北省、北京、天津、重庆等省市在相关文件中均强调将培育住房租赁市场、加快发展保障性租赁住房，政策要点聚焦加大保障性租赁住房供给、多渠道筹集保障性住房、培育专业化规模化住房租赁企业、加大行业金融支持力度、安排财政资金支持等方面。
支持盘活存量用地和商办用房，加快处置存量商品房。一季度，上海、郑州、多地继续鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度。同时多地要求按照“以需定购、以需定建”的模式进行筹集，动态掌握全市保障性住房需求和合适房源情况。
市场规范管理提质，相关管理办法集中出台。一季度，多地强化租赁住房相关的管理办法构建，广州、厦门、泉州、深圳光明区发布保障性租赁住房管理分配办法，进一步明确保租房的对象标准、申请条件、配租管理及合同管理等。合肥就住房租赁运营管理服务规范征求意见，明确了住房租赁运营管理服务的基本要求，租前管理、租中管理、租后管理等各个环节。广州对公租房申请审查实施细则进行修订，提升便民服务水平，完善服务保障。
需求侧：加大公积金租房政策支持，为人口人才提供多元化住房保障公积金政策进一步发力，降低居民租房成本。一季度，山东省、北京、杭州、天津等地发文优化本地住房公积金租房提取业务。其中北京、大连等地探索推出“提取住房公积金直付房租”业务模式。威海、白银等地提高公积金租房提取额度。宁波则对租房提取频次进行优化，租房提取实现按月申请。
聚焦人口人才租赁政策，提升人口规模和人口质量。北京、上海、广州等多地对各类人才提供住房保障，包括期限内免租金或租金折扣、入住人才公寓等政策支持。江苏省将符合条件的多子女家庭纳入公租房、保租房等保障范围，多孩家庭租房支持政策进一步优化。四川、内蒙古、新疆则提出农／牧业转移人口市民化，让有意愿的进城农民工在城镇落户，促进更多农村人口向城镇转移，并在住房保障等方面为转移人口提供更好的服务。
保租房公募REITs运营表现
1.REITs运营：2024保租房REITs运营较为稳健，底层资产项目出租率保持较高水平
保租房公募REITs运营业绩总体较为稳健。根据最新披露的年报及季报数据，基金收入和可供分配金额方面，2024年保租房REITs同比波动普遍较小，除华夏基金华润有巢REIT可供分配金额因期内预留资本性开支金额增加及上年同期期初预留现金等影响，同比下降近20％外，其余REITs2024年度基金收入和可供分配金额同比涨跌幅度均在4％以内。净利润指标的数据表现更加积极，2024年度及2024年四季度，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT净利润同比均明显增长，仅红土创新深圳安居REIT受出租率下滑、运营成本增加等因素影响，净利润同比出现小幅下降。
表：保租房公募REITs核心财务指标数据
注：招商基金蛇口租赁住房REIT和汇添富上海地产租赁住房REIT尚未形成完整的季度或年度财务指标同环比数据，故本处未列出。
2024年，在市场供应冲击下，保租房REITs底层资产仍普遍保持较高出租率。2024年，重点城市受住房租赁市场供应明显增加影响，市场竞争加剧，保租房REITs的部分底层资产出租率有所下滑，但整体仍保持相对高位。根据各保租房REITs最新披露数据，2024年末底层资产项目出租率普遍保持在90％以上。具体项目中，中金厦门安居REIT底层项目保持基本满租状态；华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT部分项目出租率下滑，整体出租率均较2023年末下降2个百分点以上；华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT项目运营稳健向好，整体出租率较2023年末稳中有升。招商蛇口基金租赁住房REIT的林下项目受重要企业住户临近报告期末（2024年12月26日）到期退租影响，短期出租率明显下降，但根据其2025年3月5日发布的公告显示，截至2025年3月3日末，该批次退租涉及的林下项目5号楼143套房屋，已累计收到客户预定95套，项目整体出租率已回升至82.36％。
表：各保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比
注：汇添富上海地产租赁住房REIT在2025年上市，截至目前尚未公布过季度或年度报告，故未列出。
2025年一季度，保租房REITs二级市场上涨明显。2025年一季度，保租房公募REITs二级市场价格集体上涨，其中招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7％；华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅也在10％以上；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅在5％-6％之间；3月31日，汇添富上海地产租赁住房正式发行上市，首日涨幅达30％，触发首日涨跌幅上限。结合一季度中证REITs指数（收盘）累计上涨9.8％来看，一季度保租房REITs在二级市场表现相对较好，保租房项目抗周期属性获投资者认可。从IPO以来的累计涨跌幅来看，截至2025年3月末，已上市的7支保租房REITs累计涨幅均在30％及以上，其中华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅在50％及以上。
表：各时间段保租房公募REITs二级市场收盘价涨跌幅
2.REITs发行：一季度REITs首发与扩募均有新进展，保租房REITs发行速度加快
首发方面，一季度汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT先后获批，保租房REIT发行速度加快。3月5日，汇添富上海地产租赁住房REIT正式获批，这是全国首单“商改保”REITs，并于31日在上海证券交易所成功挂牌上市，仅用时18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录。3月26日，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT获批，成为江苏省首单租赁住房REITs项目，预计募集资金总额为13.67亿元。至此，我国公募REITs市场已有8支租赁住房REIT先后获批。此外，3月宁波城建投资保租房公募REIT启动招标工作，根据最新消息，中金公司携中金基金预中标基金管理人。
表：汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT的基本信息
注：华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT的租金水平和出租率统计节点为2024年12月31日。
扩募方面，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获批。3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函，成为国内首单保租房REITs扩募项目。本次扩募拟购入项目有四个，分别为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，估值约8.3亿元，均位于北京市。综合来说，扩募资产多位于北京近郊区，项目定价较低且与周边项目比存在明显的价格优势，增长潜力较为可观，未来随着底层资产规模扩大，规模效应将提升基金运营效率，基金整体竞争力或将进一步增强。根据华夏北京保障房REIT对扩募反馈意见的答复，扩募后，华夏北京保障房REIT在2025年4月至2025年12月期间的预测年化现金分派率将由2.70％上升至3.13％，2026年度的预测现金分派率将由2.70％上升至3.14％。
长租公寓企业规模表现
此外，一季度多家机构合作设立Pre-REIT以孵化公募REITs上市，险资积极投资。如，万科携手中信金石、新华保险、大家保险，共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，总规模为16亿元，基金将收购万科下属子公司持有的厦门佳德宏石置业有限公司100％股权（该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产）；中信金石基金与瓴寓国际联合知名保险公司及证券投资机构，共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房Pre-REITs基金，瓴寓国际将负责基金运营，并将上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目，孵化公募REITs上市。近期，险资对REITs投资的关注度明显提升，中国人寿公告称，公司拟与关联方共同出资设立合伙企业，合伙企业全体合伙人认缴出资总额为52.37亿元，其中中国人寿认缴出资额为35亿元，原则上只进行基础设施公募REITs投资，重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区以及其他具有投资价值的区域。
1.开业规模榜：TOP30入榜门槛提升至近1.5万间，地方国企房源规模增长明显
据中指研究院统计，截至2025年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达131.9万间，较2024年年末增加15.9万间。一季度末，开业规模TOP30入榜门槛为14847间，较上季度末提升1188间。其中，TOP5企业累计开业规模达55.8万间，较上季度末增加0.7万间，占TOP30总规模比重为42.3％。
分类来看，开业规模TOP30企业中，分别有11家房企系、9家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系企业，其中地方国企系较上季度末增加2家，安居乐寓、光谷安居进入榜单。从开业规模变动来看，各地国企通过收购存量商品房转为租赁住房的房源逐步入市，同时受新企业入榜影响，带动地方国企系开业规模增长明显，达24.6万间，预计未来地方国企系开业房源规模将进一步扩大。
表：TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计
2.管理规模榜：TOP30累计管理房源量达188.4万间
据中指研究院统计，截至2025年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达188.4万间，较2025年四季度增加6.4万间。一季度末，管理规模TOP30入榜门槛为21071间，较上季度末增加1071间。其中，TOP5企业累计管理规模为80.6万间，较上季度末增加0.6万间，占TOP30总规模比重为42.8％。
分类来看，管理规模TOP30企业中，分别有11家房企系、9家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系企业，其中地方国企系较上季度末增加1家，安居乐寓进入榜单。从管理规模变动来看，地方国企系增长5.3万套，房企系、创业系和酒店系分别增长为0.1万间、0.4万间和0.6万间。
表：TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计
结语
2024年，二十届三中全会再次强调“加快建立租购并举的住房制度”，住房租赁市场的重要性更加凸显。2025年是“十四五”规划收官之年，随着收储转租、财政金融等支持政策持续落地见效，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段。
从一季度租赁市场表现来看，短期租金水平略有波动，但行业专业化、机构化、规模化程度持续提升。一季度重点城市住房租赁需求在阶段性释放后逐步趋于稳定，住宅平均租金累计小幅下跌；长租公寓企业开业规模和管理规模持续提升，其中央国企规模拓展增速更为突出；保租房REITs发行速度加快，汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT先后获批，住房租赁融资渠道进一步拓宽。
展望未来，面临“对等关税”等外部严峻环境，扩内需成为提振经济的第一要务，住房消费也将发挥其重要作用。2025年《政府工作报告》强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，核心城市在成交持续放量后价格有望逐步趋稳，住房租赁行业受益于需求刚性，租金价格也有望缓步止跌企稳。供给方面，中央明确给予城市政府收购存量房更大自主权，扩宽了保租房的筹集渠道，专项债收购存量商品房用作保障性住房也有望加快推进，为企业带来更多发展机遇。需求方面，近几年新房供应向大户型、改善产品倾斜，而以单间和小户型为主的长租公寓产品更加契合青年群体的早期居住需求，核心城市长租公寓需求具备较强支撑。在此趋势下，企业需继续聚焦核心城市，通过规模化、集约化经营，为市场提供更优质的租住服务，进而推动住房租赁行业高质量发展。